陽江市住房和城鄉建設局 陽江市財政局 陽江市自然資源局

 陽江市城市管理和綜合執法局 國家稅務總局陽江市稅務局

關于印發《陽江市關于進一步促進房地產市場

平穩健康發展若干措施》的通知

陽住建〔2024〕5號

各縣（市、區）人民政府（管委會），市直各有關單位：

　　經市人民政府同意，市住房城鄉建設局、市財政局、市自然資源局、市城管綜合執法局、陽江市稅務局制定了《陽江市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，現印發給你們，請認真貫徹執行。該文的部門規范性文件統一編號：陽部規〔2024〕6號。

陽江市住房和城鄉建設局

陽江市財政局

陽江市自然資源局

陽江市城市管理和綜合執法局

國家稅務總局陽江市稅務局

2024年4月23日

陽江市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施

　　為認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于房地產市場平穩健康發展的各項決策部署，堅持和完善房地產市場調控，充分發揮房地產調控政策工具箱作用，完善住房市場體系和保障體系，有效防范房地產市場風險，支持剛性和改善性住房需求，切實做好穩支柱、惠民生、防風險工作，促進我市房地產市場平穩健康發展，提出以下工作措施：

　　一、促進房地產項目土地開發

　　（一）加快項目用地開發建設。通過招拍掛方式出讓土地時，土地出讓價款可分兩期繳納，出讓合同簽訂后1個月內繳納金額不低于50%，一年內全部繳清。在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后，土地受讓人即可申請辦理建設用地規劃許可證。受讓人已繳納50%出讓價款，且已繳納相應契稅和印花稅，并出具承諾書的，由土地儲備中心將土地交付受讓人使用，受讓人可憑出讓合同、繳款票據、完稅憑證等材料辦理建設工程規劃許可和建筑工程施工許可，剩余出讓價款按出讓合同約定的繳款時間支付完畢后，受讓人方可申請辦理不動產權登記及商品房預售許可。受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，按出讓合同約定，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還已繳納的相關款項。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局、陽江市稅務局、市財政局、市土地儲備中心）

　　（二）盤活歷史遺留的閑置土地。在2012年6月30日前已供地且不在土地動態監測監管系統內、用地總面積在3畝以上的宗地，經閑置調查認定為用地使用權人自身原因造成閑置的，建設用地使用權人須按現行國有建設用地基準地價的20%繳交土地閑置費，不計收超期開（竣）工違約金。使用權人繳交土地閑置費后，與屬地自然資源部門簽訂補充合同，約定自簽訂補充合同之日起一年內動工開發，竣工時間順延，并明確開（竣）工違約責任。如一年后仍未開工建設且是用地使用權人自身原因造成的，則依法按照國家閑置土地處置有關規定處理。在本措施發布前已按《陽江市自然資源領域提升營商環境若干政策措施》（陽府〔2022〕26號）規定在自然資源部門入件辦理業務的，閑置費收繳標準仍按陽府〔2022〕26號文執行。已辦理出讓用地手續且按原批準三舊改造方案實施的三舊改造項目參照執行。（責任單位：市自然資源局）

　　（三）加強建設用地批后監管。在本措施發布后，建設用地逾期開（竣）工的，按出讓合同約定，每逾期一日，開（竣）工違約金按出讓價款總額的萬分之三標準收取。已簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的，按原約定的開（竣）工違約比例執行。（責任單位：市自然資源局）

　　（四）支持商業去庫存。為支持商業去庫存及促進“保交樓”項目按時交付，政府或政府部門原與企業簽訂了監管協議及出讓合同中有商業自持期限約定的，自持期限縮短至2年，自持期滿后企業可自行銷售，銷售回款資金優先用于“保交樓”及本項目后續開發建設使用。在使用年限和容積率不變的情況下，鼓勵土地使用權人改變存量商業用地用途用于教育、養老、文化、體育等產業項目和保障性住房建設。探索庫存商業用房改建租賃住房、人才房等實施路徑。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）

　　二、優化房地產項目規劃審批

　　（五）優化容積率計算規則。未辦理工程規劃許可的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室）、開關站，以及無償移交政府的幼兒園、托兒所、社區綜合服務設施、社區居家養老服務設施、小型垃圾轉運站等設施，建筑面積不納入項目容積率計算。住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內(不包含陽臺)水平投影面積比例不超過20%的部分按其水平投影面積的一半計算計容建筑面積，超出20%的部分按其水平投影面積計算計容建筑面積。已辦理工程規劃許可的項目，仍按已批規劃許可實施。（責任單位：市自然資源局）

　　（六）通過公開招拍掛出讓方式取得的國有建設用地，允許合理調整使用要求。

　　經組織論證更有利于土地利用、改善城市景觀及完善配套設施，與周邊環境相協調且符合文物、航空等管控要求的，土地使用權人可申請調整建筑限高。調整建筑限高應當先行按照規劃編制和審批的程序修改其依據的控制性詳細規劃，重新擬定規劃條件后，土地使用權人需要依照新的規劃條件完善用地手續。（責任單位：市自然資源局）

　　（七）放寬規劃控制要求。未辦理工程規劃許可的項目，可按需要實施人車分流和商住分離，沿街裙樓層數與裙樓飾面材質均不受限制。已辦理工程規劃許可的項目，仍按已批規劃許可實施。（責任單位：市自然資源局）

　　（八）優化建設工程設計方案審查方式。自然資源部門通過政府購買服務的方式委托具有相應資質的單位對建設工程設計方案（含單體建筑設計方案）進行技術審查，經審定的方案作為規劃許可審批依據，不再另行對方案進行技術審查。經審定的建設工程設計方案，在符合規劃條件及相關技術規定、規范要求的前提下，僅對戶型、配套設施位置、地下室、立面效果、建筑材質、區內道路、綠化小品等調整的，經公示無異議，可直接辦理建設工程規劃許可證。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局、市財政局）

　　（九）允許項目合理分期。一是經審定的建設工程設計方案未明確分期的，在辦理建設工程規劃許可時可分期申請審批，如同一建設期無法滿足相應的配套設施需要，允許建設單位承諾在下一建設期必須完成相應配套設施（包括用電、消防、停車位設施）建設并達安全使用條件后，方能申請辦理同一建設期的規劃條件核實。對建設工程設計方案未進行分期且項目整體辦理了建設工程規劃許可的，未建部分可分期實施辦理建設工程規劃許可，分期原則是各期內均要滿足自身相應的設施配套需要，且符合相關技術規定及規范要求。二是建設單位在確定施工單位后，可根據工程實際進度自主選擇，分階段申請辦理施工許可。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）

　　（十）調整舊城區房屋更新規劃、施工許可權限。《陽江古城保護與復興規劃》劃定的古城區域由江城區按街坊單元編制改造方案，報市自然資源局批準后，江城區依規辦理房屋更新的工程規劃許可和建筑工程施工許可。（責任單位：江城區政府、市自然資源局、市住房城鄉建設局）

　　三、優化房地產項目驗收

　　（十一）區分規劃核實審批。因未通過聯合驗收提前入住的業主擅自封閉陽臺、露臺加建陽光房、加建夾層、改變外立面及超范圍建設圍墻等違建行為導致所屬建設工程無法通過規劃條件核實的，可與符合規劃許可部分建設工程規劃條件核實區分開，先行辦理符合規劃許可部分建設工程規劃條件核實審批。（責任單位：市自然資源局）

　　（十二）結合現狀規劃核實。因受專項（消防、人防、供電）政策調整、市政道路建設或市政管網未完善等影響，建設工程出現部分區域不能按原批準方案計算綠化面積、車位不能按標準尺寸設置、排水管就近接入市政管網以及增設設施用房（消防、人防、供電）等情況，規劃條件核實時，經公示無異議后，可仍按原批準方案核定綠化面積、車位數，并結合現狀核實確認設施用房和排水管線連接情況。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局、市城管綜合執法局、市發展改革局、市供電局）

　　四、優化不動產業務辦理流程

　　（十三）著力解決不動產登記歷史遺留問題。已經辦理了房屋所有權登記，但沒有土地來源的私人住宅，在符合規劃的前提下，房屋占用土地的宗地經公告權屬界線清晰無爭議，可按規定補辦劃撥或者協議出讓手續。（責任單位：市自然資源局、陽江市稅務局）

　　（十四）促進土地資源盤活流轉。對3畝以下(含3畝)的純土地可以辦理土地轉移登記(已出具《閑置土地認定書》的除外)。如地上有建筑物的按不動產登記有關規定辦理(簡易的臨時建筑物除外)。（責任單位：市自然資源局）

　　五、強化金融支持力度

　　（十五）實行“認房不認貸”住房信貸政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購房當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。（責任單位：市住房城鄉建設局、人民銀行陽江市分行、市自然資源局）

　　（十六）優化個人住房商業貸款中住房套數認定標準。居民家庭住房套數，是以擬購房當地不動產登記機構查詢的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示的居民家庭各成員合計總商品住房套數進行核算，農村宅基地住房、自建房不計入住房套數。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）

　　六、強化公積金支持力度

　　（十七）施行住房套數認定新標準。2023年10月23日起，如果繳存人家庭在我市無住房，全國范圍內第一次使用公積金貸款，按照首套住房貸款政策執行；如果繳存人家庭首次公積金貸款已結清，且在我市名下無住房的，全國范圍內第二次使用公積金貸款，可按照首套住房貸款政策執行；施行農村宅基地住房不納入家庭住房套數認定范圍。繳存人申請住房公積金貸款的，即使名下有一套（或以上）農村宅基地住房，仍可按照家庭第一套住房享受公積金貸款政策優惠。（責任單位：市住房城鄉建設局）

　　（十八）面向全國范圍全面開展住房公積金異地個人住房貸款業務。職工在就業地繳存住房公積金，在陽江市購買自住住房的，可申請住房公積金個人住房貸款，借款申請人和配偶戶籍地不受限制。（責任單位：市住房城鄉建設局）

　　七、加大財政稅收政策支持力度

　　（十九）實行階段性購房發放消費券活動。自本措施發布之日起至2024年12月31日，在陽江市購買新建商品房并完成契稅繳納后，每套房屋可按購房合同金額的千分之三申請領取消費券（四舍五入至百位），可領取的消費券最多為3000元。（責任單位：市財政局、陽江市稅務局、市商務局、市住房城鄉建設局、市自然資源局）

　　（二十）落實好土地增值稅清算中的相關成本費用和扣除規定。房地產開發企業在開發小區內建造的與清算項目配套的公共設施，在進行土地增值稅清算時，對產權屬于全體業主所有的，或者建成后無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。〔責任單位：各縣（市、區）人民政府（管委會）、陽江市稅務局、市住房城鄉建設局、市自然資源局〕

　　（二十一）落實個人所得稅優惠政策。自2022年10月1日至2025年12月31日，按規定對出售自有住房并在現住房出售后1年內在我市重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。(責任單位：陽江市稅務局)

　　（二十二）調整城市基礎設施配套費的繳交。開發企業辦理規劃報建手續且尚未繳交城市基礎設施配套費的，可分別在領取建設工程規劃許可證時繳交50%、在辦理商品房預售許可證時繳交50%。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局、市城管綜合執法局）

　　八、強化市場監管，提升服務效能

　　（二十三）推行農民工工資保證金第三方擔保制度。施工總承包企業可自行選擇項目所在地的商業銀行或保險機構，以現金、銀行保函、保證保險等方式繳存。經人力資源社會保障及住房城鄉建設部門批準后，可撤銷之前開設的工資保證金賬戶，只保留單個賬戶，并依企業申請返還其超出限額以上的繳存金額，繳存金額不超過300萬元。（責任單位：市人力資源社會保障局、市住房城鄉建設局）

　　（二十四）強化商品房銷售監管。購房人將不低于商品房買賣合同總價20%的首期款存入專用監管賬戶后，方可辦理網簽。適度放寬商品房銷售價格管理，對新建商品房銷售備案價進行動態調整，“一房一價”由原來按最高價下浮15%調整為可上下浮15%，調整商品房備案價格時間間隔由三個月縮短為兩個月。新建商品住房預售許可批準滿3年、現房備案滿1年未售出的，新建商業、辦公用房預售許可批準滿1年未售出的，由房地產企業自行調整銷售價格報備。（責任單位：市住房城鄉建設局）

　　（二十五）加快推進項目周邊配套設施建設和規范規劃停車位管理。加快完善房地產項目周邊市政公用設施建設，積極開展小區周邊車輛亂停亂放專項整治行動，合理規劃市政道路臨時停車泊位。支持物業管理方通過設置智能設備等方式對配套停車位按規劃要求實行有效管理。（責任單位：市公安局、市自然資源局、市住房城鄉建設局、市城管綜合執法局、市消防救援支隊）

　　（二十六）提升行業服務效能。加強部門間的溝通聯動，定期收集房地產開發企業存在的問題和困難，強化房地產融資協調工作，全流程協調解決我市房地產項目在融資、開發、建設過程中出現的痛點、堵點、難點問題，推動我市房地產行業健康有序發展。（責任單位：市政務數據管理局、市住房城鄉建設局、市自然資源局、市城管綜合執法局、市發展改革局、市市場監管局、陽江市稅務局、人民銀行陽江市分行、國家金融監督管理總局陽江監管分局、市供電局、市水務局）

　　本措施適用于全市房地產開發項目，自發布之日起施行，自施行之日起有效期2年。國家和省出臺相關支持政策的，按上級有關規定執行。此前我市相關政策措施與本措施不一致的，以本措施為準。

部門規范性文件統一編號：陽部規〔2024〕6號