一、出臺背景

　　為規范我市商品房預售資金監管，保障房地產項目竣工交付，切實維護預售商品房交易雙方的合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據有關法律、法規規定，結合我市實際，制定《陽江市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）。

　　二、主要內容

　　《辦法》共七章三十二條，主要包括以下內容：

　　（一）第一章“總則”，明確了《辦法》適用范圍，預售資金、預售人、預購人的定義，監管原則，以及相關部門的職責分工。

　　（二）第二章“監管賬戶設立”，規定了監管銀行招標、監管賬戶開設及其變更、簽訂監管協議、監管賬戶公示等內容。

　　（三）第三章“預售資金收存”，細化了預售資金收存和使用POS機繳交預售資金的具體要求。

　　（四）第四章“預售資金使用”，明確了預售資金分為監管額度內資金和監管額度外資金及其用途，預售資金監管標準、預售資金監管額度、監管資金留存比例的定義，細化了預售資金的用款申請、核準和撥付等要求。

　　（五）第五章“預售資金監管終止”，規范了監管賬戶解除監管條件和辦理流程。

　　（六）第六章“監督、檢查及管理措施”，細化了監管部門和監管銀行對預售資金監管、實行“一樓一策”，以及保全、執行預售資金等要求。明確了預售人、監管銀行違反相關規定的具體行為及其應承擔的法律責任，明確了監管部門、相關銀行、施工、監理、勘察、設計等單位工作人員違反相關規定應當承擔的法律責任。

　　（七）第七章“附則”，明確了《辦法》具體施行日期及有效期。

　　三、主要說明

　　（一）招標確定監管銀行。一是由市、縣住房城鄉建設局會同中國人民銀行陽江中心支行、國家金融監督管理總局陽江監管分局依法通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接預售資金監管業務的商業銀行。二是監管銀行存在拖延撥付、擅自撥付、挪用、截留預售資金等五類不良行為之一，暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報相關職能部門按有關規定處理；造成嚴重后果的，依法追究其法律責任。

　　（二）規范監管賬戶管理。一是房地產開發企業在申請商品房預售許可時，按照預售許可證和監管賬戶一一對應原則設立監管賬戶，并與監管部門、監管銀行簽訂監管協議。二是監管賬戶的變更，因預售項目轉讓確需變更的，憑已辦理變更手續的《商品房預售許可證》等資料向監管部門辦理相關變更手續（該項為增加部分）。

　　（三）實行資金全程監管。一是規范資金收存。購房人應當根據與房地產開發企業簽訂的合同約定的付款方式及期限，將全部房價款〔包括定金、首付款、分期付款、購房貸款以及其他形式的購房款〕直接存入監管賬戶。貸款銀行應當將按揭貸款直接劃入監管賬戶。首付款足額存入監管賬戶后，房地產開發企業和購房人方可辦理商品房買賣合同網簽。二是明確監管期限。項目完成房屋所有權首次登記后，房地產開發企業可以申請解除監管。

　　（四）保障資金專款專用。一是優先保障項目建設。監管額度內的資金專款專用，必須用于本項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。二是提升資金使用效率。監管額度內的資金按照項目工程建設進度設置5個節點予以撥付，并規定各節點監管資金留存比例。監管賬戶內的資金達到監管額度后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。三是規范資金核準使用。房地產開發企業申請使用監管額度內資金時，原則上將款項撥付至施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣等專業經營單位賬戶。申請撥付預售資金用于支付工程款時，需按申請撥付金額的20%比例存入農民工工資專戶。

　　（五）健全配套管理機制。一是使用銀行保函。根據《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號）等規定，監管賬戶內資金達到監管額度后，房地產開發企業提供商業銀行出具的保函，請求釋放監管額度內資金的，監管部門可以予以準許。二是實行一樓一策。預售項目存在工程進度異常、逾期難交付或者重大社會風險隱患的問題樓盤，預售資金可以按照“一樓一策”管理。監管部門可按實際審批，全面接管監管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設，以達到“保交樓”的目的。三是規范保全執行。人民法院保全、執行預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等國家和省的有關規定執行。稅務部門扣劃監管額度外資金用于抵繳欠稅的，應在扣劃前應告知監管部門。

　　四、實施時間

　　本辦法自2023年12月1日起施行，有效期5年。