為深入貫徹落實新發展理念，促進實體經濟發展，優化產業布局，促進產業聚集，提高土地節約集約水平，提升招商引資成效，推動我市高質量發展，根據《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）和《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字〔2019〕3號）等相關政策法規的規定，參照省內兄弟城市的經驗做法，結合我市實際，市住房城鄉建設局會同市自然資源局制定了《陽江市高標準工業廠房和工業大廈開發經營及銷售管理的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）。現將《指導意見》確定的相關政策解讀如下：

　　一、主要內容

　　（一）關于開發主體資格的限定。《指導意見》第一部分明確規定：項目開發單位應具有房地產開發資質，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的單位。開發單位資質管理參照《房地產開發企業資質管理規定》執行。

　　（二）關于受讓主體資格的限定。《指導意見》第二部分第（四）項規范租售行為明確“高標準工業廠房和工業大廈首次銷售對象與再次轉讓對象限定為符合園區產業規劃的生產、銷售、科研型企業法人或總部經濟法人、生產性服務業企業法人。工業廠房要直接銷售或租賃給以上適用范圍內的企業市場主體，嚴禁炒作工業廠房。”即受讓方需是：1.已經依法注冊的企業；2.符合園區產業規劃。受讓方是否為符合入駐產業園區的企業，由園區管委會或工業企業主管部門對購買對象與轉讓對象的資格條件進行審核把關，并出具審核意見。

　　（三）關于高標準廠房和工業大廈的定義和規定。《指導意見》第一部分第（二）項適用標準明確，高標準工業廠房和工業大廈必須同時符合下列標準：1、建設用地須為出讓的國有建設類工業用地;2、建筑容積率不低于1.6；3、辦公、生活等配套用房占地面積不得超過項目總用地面積7%;4、二層以上并配建工業電梯。

　　(四)關于高標準工業廠房和工業大廈開發項目實行預售制度的規定。《指導意見》第二部分第（四）項規范租售行為明確規定：探索創新高標準工業廠房和工業大廈等新型產業載體的銷售交易方式，鼓勵項目開發單位在設計建設前提前收集意向單位建設需求，推出定制廠房等高標準服務，允許符合條件的高標準工業廠房和工業大廈進行預銷售，預售要求參照我市現行商品房預售政策執行。即在我市開發建設的高標準工業廠房和工業大廈項目，可以采取預售方式進行銷售，預售要求參照我市現行商品房預售政策執行。

　　（五）關于高標準工業廠房和工業大廈開發項目物業管理的規定。《指導意見》第二部分第（三）項完善運營管理明確規定：項目開發單位負責保障和維護項目內配套設施，滿足入駐企業所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業服務公司承擔項目范圍內的物業管理相關工作，相關物業管理服務應符合《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》有關規定，并由園區管委會進行監管。即高標準工業廠房和工業大廈開發項目的物業管理企業由項目開發單位組建或聘請有資格、有能力的專業服務公司承擔項目范圍內的物業管理相關工作，不需要采取招投標方式確定物業管理企業。

　　二、限制性規定

　　為防止改變土地用途和房屋用途進行開發轉讓，《指導意見》作出了以下限制性規定：

　　（一）嚴禁在高標準工業廠房和工業大廈項目用地范圍內建造成套住宅、公寓、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

　　（二）建成的高標準工業廠房和工業大廈可按幢、層為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界限封閉的空間。即層是高標準工業廠房和工業大廈產權分割的最小單位，不得在層內再進行分割。高標準工業廠房和工業大廈最小建筑面積不得少于300平方米。

　　（三）辦公、生活等服務配套用房不得單獨進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨高標準工業廠房和工業大廈按規定比例且以幢、層等固定界限為基本單元(可以獨立使用且權屬界線封閉的空間)進行分割、分割轉讓、抵押。這里包含了如下幾層含義：1、單獨就服務配套用房申請變更（分割）不動產登記、轉移（分割轉讓）不動產登記、抵押登記的，不動產登記機構不予受理。2、服務配套用房隨高標準工業廠房和工業大廈分割、分割轉讓或抵押的，需按照服務配套用房建筑面積占高標準工業廠房和工業大廈的建筑面積比例進行分割、分割轉讓或抵押，并以幢、層為基本單元。

　　（四）受讓后的高標準工業廠房和工業大廈自完成轉移（分割轉讓）不動產登記之日起2年內不得再次轉讓，即以完成轉移登記之日起算，高標準工業廠房和工業大廈2年內不能再次買賣，具體起止時限在不動產權證書附記項中注記清楚。

　　（五）高標準工業廠房和工業大廈項目在取得預售許可后，項目開發單位不能再利用該項目辦理在建工程抵押貸款。

　　三、其他情形說明

　　對高標準工業廠房和工業大廈及辦公、生活等服務配套用房不予繳交物業維修基金，刪除《指導意見》中的“參照《陽江市住宅專項修資金管理規定》的標準繳交、使用維修資金。”理由：一是高標準工業廠房和工業大廈不屬于住宅物業，不符合《陽江市市區住宅專項維修資金管理實施細則》（陽房〔2009〕7號）征收專項維修資金精神。二是切實降低制造業企業資金成本，增加企業流動性資金。